<listing id="tldjz"></listing>
<form id="tldjz"></form>

    <p id="tldjz"><menuitem id="tldjz"><em id="tldjz"></em></menuitem></p>

    <delect id="tldjz"><font id="tldjz"><strike id="tldjz"></strike></font></delect>
      <address id="tldjz"></address>

            <menuitem id="tldjz"><font id="tldjz"></font></menuitem>
            <form id="tldjz"></form>

            <thead id="tldjz"><sub id="tldjz"></sub></thead>

              <del id="tldjz"><dfn id="tldjz"></dfn></del>
                <noframes id="tldjz">

                歡迎訪問華宸企業管理集團官方網站

                服務電話: 18052146169 15351632099 0516-83801198

                房地產企業毛利差審計

                一、為何要出具毛利差報告,政策依據國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發(2009)31號)第九條規定:“企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額,開發產品完工后,企業應及…

                服務預約 在線溝通
                7x24小時服務熱線18052146169   15351632099   0516-83801198

                服務詳情

                一、為何要出具毛利差報告,政策依據

                國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發(2009)31號)第九條規定:“企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額,開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度本企業項目與其他項目合并計算的應納稅所得額?!?/p>

                   “在年度納稅申報時,企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料?!?/p>

                二、完工的確認

                (國稅發(2009)31號)第三條規定:“企業房地產開發經營業務包括土地的開發,建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外,其他開發產品符合下列條件之一的,應視為已經完工:

                    (一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

                    (二)開發產品已開始投入使用。

                (三)開發產品已取得了初始產權證明。

                三、預計毛利額與實際毛利額差異計算

                   第一步:匯總收入和已售面積

                   (國稅發(2009)31號)第六條規定:“企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現?!?即能將完工開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方,企業不再對其實施與所有權有關的繼續管理權和實際控制權,與交易相關的經濟利益能夠流入企業,相關的收入和成本能夠可靠計量時,確認轉讓不動產收入的實現。

                  根據收入確認原則匯總當期完工產品的收入,根據某號房的收款比例和實測面積的乘積計算出該號房的已售面積,以此統計出不同樓棟號的已售建筑面積,最后匯總出完工產品已售建筑面積。

                   如:1棟1號房已售建筑面積=1棟1號房收款比例×1棟1號房實測面積

                   1棟已售建筑面積=∑1棟N號房已售建筑面積

                   完工產品已售建筑面積=∑N棟已售建筑面積

                   第二步:當期完工開發產品成本計算方法

                   開發產品分設開發成本對象,屬于能分清成本對象的直接記入成本對象,無法分清的,記入共同成本,按稅法有關規定進行分配,其中,土地成本按占地面積法分配,建筑安裝工程成本及其他成本按建筑面積法進行分配。

                   1、對土地征用及拆遷補償費的分配

                同土地增值稅中對土地成本的分配方法。

                當期完工產品應分攤的土地成本=土地成本×分配后的當期項目占地面積/總占地面積

                分配綠化占地面積=當期建筑占地面積比例×道路及綠化面積

                當期建筑占地面積比例=當期建筑占地面積/總建筑占地面積

                分配后的當期占地面積=當期建筑占地面積+分配的綠化道路占地面積

                   2、對前期工程費的分配

                能分清成本對象的直接記入成本對象,無法分清的,記入共同成本。

                根據測繪報告計算出各期的建筑面積比例,以此作為分攤比例。

                分攤比例=當期建筑面積/總建筑面積

                當期應分攤的前期費用=前期費用共同成本×分攤比例

                當期分攤后的前期費用=直接前期費用+分攤的前期費用

                   3、對基礎設施費的分配

                當期應分攤的基礎設施費=基礎設施費共同成本×分攤比例

                當期分攤后的基礎設施費=直接基礎設施費+分攤的基礎設施費

                    4、對建安成本的分配

                當期應分攤的建安成本=建安共同成本×分攤比例

                當期分攤后的建安成本=直接建安成本+分攤的建安成本

                    5、對公共配套費的分配

                當期應分攤的公共配套費=公共配套費共同成本×分攤比例

                當期分攤后公共配套費=直接公共配套費+分攤的公共配套費

                    6、對開發間接費的分配

                當期應分攤的開發間接費=開發間接費共同成本×分攤比例

                當期分攤后開發間接費=直接開發間接費+分攤的開發間接費

                當期完工產品成本=分攤的土地成本+分攤后的前期、基礎、建安、配套、間接成本

                    第三步:計算已售完工產品成本

                單位成本=當期完工產品成本/當期可售建筑面積

                已售完工產品成本=單位成本×已售建筑面積

                 

                   第四步:計算實際毛利額和預計毛利額的差異

                實際毛利額=匯總的收入-已售完工產品成本

                毛利額差額=實際毛利額-預計毛利額

                實際毛利率=實際毛利額/匯總的收入

                毛利率差異=實際毛利率-預計毛利率

                 

                 

                 

                 四、預計毛利額和實際毛利額差異的處理

                   第一種情況:完工當年的毛利率差異報告在完工當年的所得稅匯算清繳前或匯算清繳期間出具,所得稅匯算清繳就能可以根據計算出的實際毛利率計算毛利進行所得稅匯算,納稅調減往年按預計毛利額預交的預計利潤。

                  第二種情況:完工當年的毛利率差異報告在完工當年的所得稅匯算清繳后出具,即后出報告,如果計算的實際毛利率大于預計毛利率,就要根據毛利額差額乘以25%所得稅稅率計算補繳所得稅,并計算繳納滯納金。如果計算的實際毛利率小于預計毛利率,那么企業多交的企業所得稅可以依據稅法規定申請退稅。

                  差異調整應注意的幾個問題

                  1.稅務師事務所在出具《完工產品實際銷售收入毛利額與預計收入毛利額差異調整情況鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告)時,對項目開發成本中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費,公共配套設施費、開發間接費等各費用項目要進行重點審查,對不合理、不合法、不規范的票據進行調整,按調整后的金額確定開發產品成本。

                 

                  2.在開發產品完工后,稅務師事務所出具的鑒證報告,如果在匯算清繳期間,那么這只是個“半成品”,因為鑒證報告只對收入、成本、稅金審核,對期間費用不加審核,比如對超過扣除限額的業務招待費、廣告費和業務宣傳費等不加審核。如果是在匯算清繳期間結束后出具鑒證報告,特別需要補繳企業所得稅時,應該進行企業所得稅年度補充納稅申報。

                 

                  3.間接計算法計算預計毛利額,是企業在沒有按照稅法規定的預計計稅毛利率計算預計毛利額的前提下使用的。如在預繳企業所得稅時,企業沒有扣除期間費用、稅金及附加,或者直接預繳一定數額的企業所得稅等。

                    房地產開發企業實際銷售收入毛利額與預計毛利額之間的差異,假設在沒有其他納稅調整項目下,差異額為正數,應補繳企業所得稅,差異額為負數,應退(抵)企業所得稅。

                 

                五、常見問題

                根據《國家稅務總局關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》(國稅函[2009]342號)規定,房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額,同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年(完工年度)應納稅所得額。

                 在實際業務中,房地產企業假如某項目完工年度跨度4年,即4年中陸續完工不斷取得預售收入,在前4年一直按預計毛利率預繳所得稅?,F在房地產企業申請在2011年注銷,能否在計算整個項目的計稅成本,按總可售面積在每個納稅年度銷售面積中分攤,調整每年度預計毛利額和實際毛利額,重新計算每年的所得稅?

                答:《企業所得稅法實施條例》第九條規定,企業應納稅所得額的計算,以權責發生制為原則,屬于當期的收入和費用,不論款項是否收付,均作為當期的收入和費用;不屬于當期的收入和費用,即使款項已經在當期收付,均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

                  《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)第三十五條規定,開發產品完工以后,企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日,不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本,據此進行納稅調整,并按《稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

                  依據上述規定,房地產開發企業開發產品完工后,應及時結算其計稅成本并按照規定計算每年應納稅所得額,不允許將不同年度的分期完工開發產品合并計算應納稅所得額。房地產開發企業土地增值稅清算以開發項目為單位進行。對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。而企業應納稅所得額的計算,以權責發生制為原則,對已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本,應按所屬期分別計算企業當年度應納稅所得額。如注銷當年匯算清繳出現虧損,可按照《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告土地增值稅清算》(國家稅務總局公告2010年第29號)規定執行。


                <listing id="tldjz"></listing>
                <form id="tldjz"></form>

                  <p id="tldjz"><menuitem id="tldjz"><em id="tldjz"></em></menuitem></p>

                  <delect id="tldjz"><font id="tldjz"><strike id="tldjz"></strike></font></delect>
                    <address id="tldjz"></address>

                          <menuitem id="tldjz"><font id="tldjz"></font></menuitem>
                          <form id="tldjz"></form>

                          <thead id="tldjz"><sub id="tldjz"></sub></thead>

                            <del id="tldjz"><dfn id="tldjz"></dfn></del>
                              <noframes id="tldjz">

                              亚洲v欧美v日韩v国产v,久久大香香蕉国产免费网动漫,最新俄罗斯女人z0oozo,曰本女人牲交全过程免费观看