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                土地增值稅清算審計

                土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅,作為房地產開發企業外部成本來說,土地增值稅是影響房地產項目收益較大的稅種之一,如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費保證企業收益,是房地產開發企業需要…

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                服務詳情

                土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅,作為房地產開發企業外部成本來說,土地增值稅是影響房地產項目收益較大的稅種之一,如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費保證企業收益,是房地產開發企業需要重點思考的問題。

                所稱土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定,計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅清算申報表》,向主管稅務機關提供有關資料,辦理土地增值稅清算手續,結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

                (一)土地增值稅的清算單位

                1.取得預售收入時,按照預征率預繳土地增值稅;達到清算條件進行清算;

                2.以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算;

                3.開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。 

                (二)土地增值稅清算的條件

                應進行清算

                (1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的

                (2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

                (3)直接轉讓土地使用權的

                主管稅務機關可要求納稅人進行清算

                (1)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的

                (2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的

                (3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的——應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算

                (4)?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況

                 

                (三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

                1.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:

                (1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

                (2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

                  2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時,如果產權未發生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。

                3.土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發票的,按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,在清算前已發生補、退房款的,應在計算土地增值稅時予以調整。

                 

                (四)土地增值稅的扣除項目

                1.除另有規定外,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

                2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可核定這四項開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。

                3.房地產開發企業開發建造的公共設施(分情況扣除)

                4.房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用,除另有規定外,不得扣除;

                5.屬于多個房地產項目共同的成本費用,應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額;

                6.質保金看發票

                房地產開發企業在工程竣工驗收后,根據合同約定,扣留建筑安裝施工企業的質量保證金,在計算土地增值稅時:

                (1)建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的,按發票所載金額予以扣除;

                (2)未開具發票的,扣留的質保金不得計算扣除。

                7.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除——注意與企業所得稅的區別;

                8.拆遷安置費的扣除

                (1)房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的      

                安置用房視同銷售處理,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。

                (2)開發企業采取異地安置

                異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按視同銷售處理,計入本項目的拆遷補償費。異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

                (3)貨幣安置拆遷的

                房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

                (五)土地增值稅清算項目的審核鑒證

                稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時,應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告,稅務機關可以采信。

                (六)清算后再轉讓房地產的處理

                在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的,納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積


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